De problemen op de woningmarkt zijn lang niet zo erg als door iedereen wordt gesuggereerd. 

Oververhitte huizenmarkt verdient nuance

Met de hypotheekcrisis nog vers in het geheugen, klinken al snel doemscenario’s wanneer er een forse piek of daling in de woningmarkt te zien is. Nu de woningprijzen sinds 2013 met 30 procent zijn gestegen, vragen sommigen zich af of we opnieuw op een crisis afstevenen. Want zaten we in 2009 niet op hetzelfde niveau als nu? Ergens is deze vraag wel begrijpelijk. We willen koste wat het kost voorkomen in een vergelijkbare situatie te komen als 10 jaar geleden. En achteraf bleek een langdurige stijging van de huizenprijs een indicatie voor de instabiliteit van de markt.

‘Het beeld dat over de oververhitte huizenmarkt in Nederland, verdient enige nuance’, verklaart Dirk Bekkers, Portfolio Management bij DMFCO.‘Om een eerlijk beeld te schetsen van de prijsontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt, moeten we de inflatie meerekenen. Dan zien we dat de stijging van de huizenprijzen nog een paar jaar moet doorzetten, om op het niveau van voor 2009 te komen. DMFCO is een gespecialiseerde assetmanager, die institutionele beleggers de mogelijkheid biedt te investeren in Nederlandse woninghypotheken.

Hypotheekschuld gelijk gebleven

De vraag is of er sprake is van een bubbel op de woningmarkt. Een stijging van zowel de huizenprijs als de hypotheekschuld zou daarvoor een indicatie zijn. De schuld is echter de laatste zes jaar min of meer gelijk gebleven, zo blijkt uit de marktanalyse. Oorzaken zijn onder ander het verplicht aflossen en de aangescherpte regels waardoor mensen minder kunnen lenen . Dankzij de lage rente en het toenemend beschikbare inkomen is aflossen geen probleem voor huizenbezitters. Dirk Bekkers: “Ook zien we dat de betalingsmoraal is verbeterd. Het aantal betalingsachterstanden daalt.”

Hoe gezond is de woningmarkt nu?

De gezondheid van de woningmarkt is afhankelijk van het samenspel tussen (reële) woningprijzen, hypotheekschuld, betaalbaarheid, LTV (hypotheek in relatie tot waarde huis), transactievolume, huurmarkt en het woningaanbod. De reële woningprijzen komen, gecorrigeerd voor inflatie, nog onder de piek van 2009 uit. De stijging is dus hoog, maar de prijzen vallen nog mee (Amsterdam vormt daarop een uitzondering). Minder positief is het marktaanbod. De oplevering van nieuwe woningen blijft sterk achter. De krapte beperkt zich echter voornamelijk tot de grote steden. Stedelingen die een huis willen kopen, verhuizen daarom naar de randgemeenten met tot gevolg dat daar de prijs ook toeneemt. De prijsstijging breidt zich dus langzaam over Nederland uit. De druk op de huizenprijzen laat zich verantwoorden door een goede betaalbaarheid. De rente is laag en de inkomens nemen toe. En minstens zo belangrijk: de hypotheekschuld neemt niet sterk toe. Al met al tekenen dat we aankoersen op een sustainable market.

 

Bron: Vastgoedmarkt, DMFCO